Droits du locataire au Canada face à une hausse de loyer ou à une expulsion : Ontario, Québec et Colombie-Britannique
Le plafond d’augmentation annuelle pour 2026 et 2027, le sens des avis N4 et N12 après les modifications du 21 septembre 2026 en Ontario, pourquoi le propriétaire ne peut pas vous mettre dehors lui-même, où porter plainte et qui peut vous aider gratuitement.
En Ontario, l’augmentation annuelle ne peut dépasser 2,1 % en 2026 et 1,9 % en 2027 pour la plupart des locataires. En Colombie-Britannique, le plafond est de 2,3 % en 2026 et de 2,2 % en 2027. Le Québec n’a pas de plafond fixe : vous avez le droit de refuser l’augmentation, et c’est alors au propriétaire de s’adresser au Tribunal administratif du logement (TAL). Dans les trois provinces, le propriétaire ne peut pas vous expulser lui-même : l’expulsion forcée n’a lieu qu’en vertu d’une ordonnance officielle exécutée par une autorité judiciaire.
Ce guide fournit de l’information générale, pas un avis juridique. Les règles de l’Ontario ont changé quelques jours avant la date de ce guide : vérifiez votre situation auprès d’une clinique juridique.
Le plafond d’augmentation de loyer en 2026 et 2027
| Province | 2026 | 2027 | Avis exigé |
|---|---|---|---|
| Ontario | 2,1 % | 1,9 % | Écrit, sur le formulaire officiel, au moins 90 jours à l’avance, une fois tous les 12 mois |
| Colombie-Britannique | 2,3 % | 2,2 % | Formulaire RTB-7 trois mois complets à l’avance, une fois tous les 12 mois |
| Québec | Pourcentage de base de référence de 3,1 %, qui n’est pas un plafond | À vérifier auprès du TAL | Pour un bail de 12 mois : entre 3 et 6 mois avant la fin du bail |
En Ontario, le propriétaire donne habituellement l’avis sur le formulaire N1. Exception importante : le plafond ne s’applique pas aux nouveaux immeubles, aux ajouts ni à la plupart des nouveaux logements en sous-sol occupés pour la première fois à des fins résidentielles après le 15 novembre 2018. Informez-vous donc de la date de première occupation du logement avant de signer le bail. Le propriétaire peut aussi demander à la Commission de la location immobilière (CLI) l’autorisation d’augmenter au-delà du plafond dans des cas précis. Si vous avez payé une augmentation illégale, vous avez 12 mois pour la contester. L’information sur la province se trouve sur la page de l’Ontario.
En Colombie-Britannique, l’avis doit indiquer le montant de l’augmentation en dollars et sa date d’entrée en vigueur. Vous n’êtes pas tenu de payer une augmentation supérieure au plafond : vous pouvez en parler au propriétaire, demander un règlement du différend à la Direction de la location résidentielle (RTB), ou déduire le trop-payé d’un loyer suivant en donnant un avis écrit. L’information sur la province se trouve sur la page de la Colombie-Britannique.
Québec : refuser est un droit, se taire, c’est accepter
Le système québécois est différent. Depuis le 1er janvier 2026, le Tribunal administratif du logement applique une nouvelle méthode de calcul fondée sur la moyenne de l’inflation sur trois ans. Le pourcentage de base pour les avis de 2026 est de 3,1 %, mais c’est un repère de négociation, pas un plafond obligatoire.
- Vous avez un mois après la réception de l’avis pour accepter ou refuser l’augmentation.
- Si vous ne répondez pas dans ce délai, vous êtes réputé avoir accepté le renouvellement du bail aux conditions proposées par le propriétaire.
- Si vous refusez, le propriétaire doit déposer une demande de modification du bail au Tribunal dans le mois suivant votre refus. S’il ne le fait pas, le bail est reconduit aux mêmes conditions.
- Exception : dans un immeuble construit ou dont l’usage a changé au cours des 5 dernières années, le locataire qui refuse ne peut pas rester et doit partir à la fin du bail. Dans les baux conclus après le 20 février 2024, le propriétaire doit y indiquer le loyer maximal qu’il pourra exiger pendant ces cinq années.
Le Tribunal offre un outil de calcul sur son site pour estimer l’augmentation raisonnable avant de répondre. L’information sur la province se trouve sur la page du Québec.
Un avis n’est pas une expulsion : la règle qui vous protège partout
Un avis, à lui seul, ne vous fait pas sortir de chez vous. En Ontario, la Commission de la location immobilière précise que le locataire qui n’est pas d’accord avec l’avis reste dans son logement jusqu’à ce que le propriétaire dépose une requête à la Commission et que celle-ci rende une ordonnance d’expulsion. Cette ordonnance ne peut être exécutée que par le bureau de l’exécution de la Cour supérieure (le shérif). Changer les serrures sans remettre de clé au locataire est illégal.
En Colombie-Britannique, une ordonnance de possession (Order of Possession) ne peut être exécutée que par la Cour suprême de la province et un huissier autorisé. La loi interdit au propriétaire d’expulser le locataire lui-même, de changer les serrures sans autorisation ou de demander à la police d’exécuter l’expulsion; l’amende peut atteindre 5 000 $.
Ce que ce droit ne fait pas : il n’efface pas la dette. Si vous avez des arriérés de loyer, on vous les réclamera, et une ordonnance d’expulsion pourrait finir par être rendue contre vous. La protection vous garantit une procédure légale et une audience, pas le droit de rester sans payer.
L’avis N4 en Ontario : le loyer en retard après le 21 septembre 2026
Le N4 est l’avis de résiliation anticipée de la location pour non-paiement du loyer. Pour les avis remis le 21 septembre 2026 ou après, le délai est maintenant de 7 jours au lieu de 14.
- Vous pouvez annuler l’avis et rester dans le logement si vous payez tout le loyer dû, ainsi que ce qui est devenu exigible depuis, avant que le propriétaire dépose sa requête à la Commission.
- Si l’affaire va jusqu’à une audience et que la requête du propriétaire a été déposée le 21 septembre 2026 ou après, vous devez payer directement au propriétaire au moins la moitié des arriérés réclamés, sept jours avant l’audience, si vous voulez y soulever d’autres questions. Ce paiement ne peut pas être consigné auprès de la Commission.
- Les retards fréquents ont maintenant une définition précise : un loyer payé plus de sept jours après l’échéance au moins trois fois en six mois.
L’avis N12 : quand le propriétaire veut le logement pour lui ou sa famille
Le N12 est l’avis de résiliation parce que le propriétaire, un membre de sa famille ou l’acheteur du logement veut y habiter. Le délai minimal est de 60 jours, et la date de résiliation doit être le dernier jour d’une période de location ou du terme du bail.
- L’indemnité : pour les avis remis avant le 21 septembre 2026, le propriétaire doit vous verser l’équivalent d’un mois de loyer ou vous offrir un autre logement que vous acceptez. Pour les avis remis à partir du 21 septembre 2026, le propriétaire qui vous donne au moins 120 jours n’est plus tenu de vous indemniser. Cette exception ne s’applique pas au N12 donné au profit d’un acheteur, et si le délai est de moins de 120 jours, les règles d’indemnisation restent les mêmes.
- L’occupation réelle : le propriétaire ou la personne nommée dans l’avis doit habituellement emménager dans les 60 jours suivant la date de résiliation. Sinon, la mauvaise foi est présumée si vous déposez une requête T5, soit la requête du locataire alléguant que le propriétaire a donné un avis de résiliation de mauvaise foi.
Autres avis courants : le N13 pour démolition, réparations importantes ou changement d’usage, et le N5 pour dérangement, dommages ou surpeuplement. En Colombie-Britannique, l’avis pour occupation par le propriétaire ou l’acheteur est de trois mois, et vous avez 21 jours pour le contester. L’avis pour non-paiement est de 10 jours, et le délai pour le contester n’est que de 5 jours.
Où porter plainte dans chaque province
| Province | Organisme | Exemples de ce que vous y déposez |
|---|---|---|
| Ontario | Commission de la location immobilière (CLI) | T1 pour un remboursement, T2 pour atteinte aux droits du locataire, T5 pour avis de mauvaise foi, T6 pour l’entretien |
| Colombie-Britannique | Direction de la location résidentielle (RTB) | Règlement des différends et contestation d’un avis de résiliation dans le délai indiqué sur l’avis |
| Québec | Tribunal administratif du logement (TAL) | Service d’information sur rendez-vous et service de conciliation gratuit; décisions sur la modification du bail et la reprise du logement |
Dans toutes les provinces, ce qui protège vos droits, c’est la preuve : gardez chaque avis, reçu et message, photographiez le problème avec la date et adressez votre plainte au propriétaire par écrit avant de vous tourner vers l’organisme officiel. Si vous avez besoin d’une traduction certifiée d’un document, consultez le répertoire des traducteurs.
L’aide juridique gratuite
- Ontario : une personne à faible revenu peut obtenir de l’aide gratuite d’une clinique juridique communautaire financée par Aide juridique Ontario, au numéro sans frais 1-800-668-8258. Dans les bureaux de la Commission, un avocat de service des cliniques reçoit sans rendez-vous, en priorité les personnes qui ont une audience d’expulsion.
- Colombie-Britannique : le TRAC (Tenant Resource & Advisory Centre) est un organisme de bienfaisance qui offre de l’information juridique gratuite aux locataires : ligne téléphonique, ateliers et modèles de lettres.
- Québec : plus de cinquante comités logement et associations de locataires vous informent et vous accompagnent dans vos démarches devant le Tribunal; vous les trouverez par le RCLALQ. Il y a aussi l’aide juridique gouvernementale pour les personnes qui répondent à ses conditions financières, et les centres Info Justice.
Les organismes d’établissement peuvent aussi vous orienter vers ces ressources; vous les trouverez dans le répertoire des services d’établissement. Si votre dossier est complexe, cherchez dans le répertoire des avocats.
Avant de décider de rester ou de déménager, calculez l’effet de l’augmentation ou le coût d’un déménagement sur votre revenu mensuel avec l’outil de budget. Pour vos droits à la signature du premier bail, consultez le guide louer son premier appartement.
Questions fréquentes
J’ai reçu un avis N4 : dois-je partir dans 7 jours?
Non. L’avis permet au propriétaire de déposer une requête à la Commission, et l’expulsion n’a lieu qu’en vertu d’une ordonnance de celle-ci, exécutée par le bureau de l’exécution. Si vous payez tout ce qui est dû avant que le propriétaire dépose sa requête, l’avis est annulé.
Le plafond d’augmentation de l’Ontario s’applique-t-il à tous les logements?
Non. La plupart des logements occupés pour la première fois après le 15 novembre 2018 en sont exemptés, dont les nouveaux immeubles et la plupart des nouveaux logements en sous-sol.
Au Québec, que se passe-t-il si j’ignore l’avis d’augmentation?
Si vous ne répondez pas dans le mois suivant sa réception, vous êtes réputé accepter les nouvelles conditions. Le refus doit donc être explicite, et écrit pour que vous en ayez la preuve.
Le propriétaire m’a fait partir avec un N12, puis a loué le logement à quelqu’un d’autre. Que faire?
Vous pouvez déposer une requête T5 à la Commission. Pour les nouveaux avis, si le propriétaire ou la personne nommée n’emménage pas dans les 60 jours, la loi présume la mauvaise foi.
En C.-B., le propriétaire peut-il augmenter le loyer plus d’une fois par année?
Non. L’augmentation est permise une fois tous les 12 mois, avec un avis RTB-7 donné trois mois complets à l’avance, et dans la limite de 2,2 % à partir du 1er janvier 2027.