Prêt hypothécaire halal au Canada : ce que le gouvernement a annoncé depuis le budget de 2024, qui encadre les prêteurs et quoi demander avant de signer
Un guide neutre sur les prêts hypothécaires dits « de rechange », qu’on appelle aussi financement immobilier halal : la position fédérale réelle, la vérification des permis en Ontario et au Québec, les questions de coût et de propriété, et les signes de fraude.
Dans son budget d’avril 2024, le gouvernement fédéral a annoncé qu’il « explore » de nouvelles mesures pour élargir l’accès aux produits de financement de rechange, comme les prêts hypothécaires islamiques, par exemple en modifiant leur traitement fiscal ou en créant un « bac à sable réglementaire » pour leurs fournisseurs, et il a promis une mise à jour dans l’Énoncé économique de l’automne de 2024. Nous avons toutefois relu le texte complet de cet énoncé (décembre 2024), du budget de 2025 (novembre 2025) et de la mise à jour économique du printemps 2026 (28 avril 2026), sans y trouver aucune nouvelle mesure visant les prêts hypothécaires halal. Autrement dit, l’annonce est restée une intention d’étudier la question : à la date de ce guide, elle ne s’est traduite par aucune nouvelle règle fiscale ou réglementaire.
Ce guide ne se prononce pas sur la conformité religieuse d’un produit et ne recommande aucun fournisseur. Il vise à vous aider à vérifier un fournisseur, à comparer les coûts et à poser les questions qui vous protègent avant de signer.
Que dit exactement le budget de 2024?
Dans son chapitre « Des logements plus abordables », le budget décrit le Canada comme le foyer d’un marché « dynamique et en plein essor » de produits de financement de rechange, dont les prêts hypothécaires islamiques, qui permettent aux Canadiens de religion musulmane et à d’autres communautés de participer davantage au marché de l’habitation. Il précise ensuite trois points :
- le gouvernement explore de nouvelles mesures, qui pourraient inclure des changements au traitement fiscal de ces produits ou un bac à sable réglementaire pour les fournisseurs de services financiers;
- tout changement doit prévoir un cadre de « protection adéquat pour les consommateurs »;
- le gouvernement a commencé en mars 2024 à consulter les fournisseurs de services financiers et les communautés issues de la diversité, et a promis une mise à jour dans l’Énoncé économique de l’automne de 2024.
En pratique, selon ce qui a été publié dans les trois documents fédéraux suivants, rien n’a changé dans la façon dont ces produits sont encadrés ou imposés. Si un fournisseur vous affirme que son produit est « approuvé par le gouvernement fédéral » ou « appuyé par la loi du budget de 2024 », demandez-lui le document officiel.
Comment fonctionnent les formules de financement immobilier islamique?
Ces produits reposent sur l’absence de prêt à intérêt : ils utilisent plutôt un contrat de vente, de location ou de partenariat. Les trois formules les plus répandues sur le marché :
| Formule | Principe général | Ce que paie l’acheteur |
|---|---|---|
| Mourabaha (Murabaha) | Le fournisseur achète la maison, puis vous la revend à un prix plus élevé convenu à l’avance | Des versements fixes sur le prix total |
| Ijara | Le fournisseur possède la maison et vous la loue; la propriété vous est transférée progressivement ou à la fin | Un loyer, plus des paiements pour acheter sa part |
| Moucharaka dégressive (Diminishing Musharaka) | Vous achetez la maison en copropriété avec le fournisseur, puis vous rachetez sa part progressivement | Un loyer sur la part du fournisseur, plus le rachat des parts |
Le nom de la formule ne détermine ni le coût ni la protection juridique. C’est le texte du contrat qui les détermine : au nom de qui la propriété est enregistrée, qui assume les taxes, l’assurance et l’entretien, et ce qui arrive si vous êtes en retard de paiement. Pour la conformité religieuse d’un produit précis, consultez un savant ou un comité de charia en qui vous avez confiance, et demandez au fournisseur l’avis religieux écrit (fatwa) ainsi que les noms des membres de son comité.
Qui encadre les fournisseurs? Vérifiez avant toute démarche
Tout organisme qui annonce un « financement halal » n’est pas une banque. Il peut s’agir d’une maison de courtage hypothécaire, d’une coopérative, d’une société de financement privée ou d’une entité qui recueille l’argent d’investisseurs. Chaque type relève d’un organisme de réglementation différent. Commencez donc par une question directe : qui vous délivre votre permis, et quel est votre numéro de permis? Puis vérifiez vous-même.
En Ontario : l’ARSF
La Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques oblige toute personne ou entreprise qui exerce des activités de courtage hypothécaire en Ontario à obtenir un permis de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF), sauf exemption prévue par la loi. L’ARSF précise ce qui suit :
- L’agent en hypothèques de niveau 1 vous aide auprès des prêteurs traditionnels, comme les banques et les caisses populaires. Pour les prêteurs non traditionnels et privés, il faut un agent en hypothèques de niveau 2 ou un courtier en hypothèques.
- Avant la signature, le courtier titulaire d’un permis doit vous informer par écrit, en termes clairs, des risques importants du contrat.
- La maison de courtage ne peut exiger de frais à l’avance que pour un financement de plus de 400 000 $; ces frais ne peuvent pas être payés en argent comptant et doivent être versés à la maison de courtage, et non à l’agent personnellement.
- L’ARSF n’a pas le pouvoir de récupérer votre argent si vous le perdez.
Vérifiez le nom dans le registre public du site de l’ARSF avant de remettre le moindre document ou montant.
Au Québec : l’AMF
Depuis le 1er mai 2020, l’Autorité des marchés financiers (AMF) encadre le courtage hypothécaire au Québec. L’AMF publie le « Registre des entreprises et des individus autorisés à exercer », qui vous permet de savoir si un courtier est inscrit et s’il fait l’objet d’une interdiction d’exercer. Les résidents du Québec ont d’autres points à considérer lors de l’achat d’une propriété : consultez notre page sur le Québec.
Si on vous demande d’abord d’« investir »
Certains modèles exigent l’achat d’actions ou de parts de membre avant le financement. Il s’agit d’un produit d’investissement dans lequel vous pouvez perdre votre argent, et il relève de l’autorité en valeurs mobilières de votre province. Vérifiez l’inscription de l’entreprise et de la personne avec la « Recherche nationale d’inscription » des Autorités canadiennes en valeurs mobilières (ACVM). Et retenez ce que ces autorités rappellent elles-mêmes : l’inscription ne signifie pas que l’investissement vous convient.
Dix questions à poser avant de signer
Demandez les réponses par écrit, et faites examiner le contrat par un avocat en droit immobilier indépendant, que le fournisseur n’a pas choisi pour vous :
- Quel est votre numéro de permis, et quel organisme vous le délivre?
- Au nom de qui la maison est-elle enregistrée dès le premier jour, et une hypothèque est-elle inscrite sur la propriété?
- Si la propriété est d’abord au nom du fournisseur, qui paie les droits de mutation immobilière, et seront-ils payés deux fois?
- Quel est le coût total, en dollars, sur toute la durée : profit ou loyer, frais d’administration, frais d’évaluation et honoraires juridiques?
- Quelle mise de fonds est exigée, et le produit est-il admissible à l’assurance prêt hypothécaire qui permet une mise de fonds plus faible?
- Comment le profit ou le loyer est-il fixé au renouvellement, et varie-t-il selon les taux du marché?
- Puis-je rembourser par anticipation, et à quels frais?
- Que se passe-t-il si je suis en retard ou incapable de payer? Quels sont mes droits par rapport à un prêt hypothécaire traditionnel?
- Qui assume l’impôt foncier, l’assurance et les gros travaux d’entretien?
- Qui sont les membres du comité de charia, et où est l’avis religieux écrit qui porte sur ce contrat précis?
Si vous comptez utiliser un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) ou le Régime d’accession à la propriété de votre REER, demandez au fournisseur si son contrat remplit les conditions d’une habitation admissible, puis vérifiez les conditions officielles. Les détails sont dans le guide du CELI, du REER et du CELIAPP.
Comparer le coût avec un prêt hypothécaire traditionnel : comparez les dollars, pas les noms
Aucune règle générale ne dit que le financement islamique coûte plus cher ou moins cher. Les appellations diffèrent, mais la bonne comparaison reste la même : combien vous paierez au total, combien vous paierez chaque mois, et quels risques vous assumez.
| Point de comparaison | Prêt hypothécaire traditionnel | Financement islamique |
|---|---|---|
| Coût de l’argent | Un taux d’intérêt affiché | Un profit ou un loyer; demandez son équivalent annuel |
| Mise de fonds | Peut être plus faible si le prêt est assuré | Demandez le minimum et s’il y a une assurance |
| Frais | Évaluation, honoraires juridiques et parfois frais de courtage | Des frais d’administration ou de structuration peuvent s’ajouter; demandez-en la liste |
| Renouvellement | Un nouveau taux à la fin du terme | Demandez comment le profit ou le loyer est recalculé |
| Organisme de réglementation | Les banques et les caisses sont réglementées | Varie selon le type de fournisseur; vérifiez son permis |
Une démarche concrète : prenez le versement mensuel et la durée de l’offre de financement islamique, puis entrez le prix de la maison et la mise de fonds dans un calculateur hypothécaire, avec le taux d’un prêt traditionnel qu’on vous propose réellement. L’écart entre les deux versements, et entre les deux totaux sur toute la durée, est le prix de la formule que vous choisissez. Avant toute demande de financement, travaillez à améliorer votre dossier de crédit : il influe sur les offres de prêt traditionnel, et demandez au fournisseur de financement islamique s’il en tient compte lui aussi.
La fraude au financement « halal » : les signes à ne pas ignorer
La confiance religieuse est une porte d’entrée que les fraudeurs exploitent. Arrêtez tout si vous remarquez l’un de ces signes :
- on vous demande de virer un paiement ou des « frais de réservation » dans un compte personnel, ou de payer comptant;
- on ne vous donne pas de numéro de permis, ou vous ne le trouvez pas dans le registre officiel de votre province;
- on vous promet une approbation garantie sans examiner votre revenu ni votre dossier de crédit;
- on vous demande d’« investir » ou d’acheter des parts avant de voir le contrat de financement;
- on vous presse de signer aujourd’hui et on refuse que vous montriez le contrat à un avocat.
L’ARSF considère que fournir des renseignements ou des documents faux pour obtenir un prêt hypothécaire constitue une fraude pouvant entraîner des accusations criminelles : n’acceptez jamais que quelqu’un « améliore » votre revenu sur papier. Si vous êtes victime, signalez-le à la police locale et communiquez avec le Centre antifraude du Canada au 1-888-495-8501. Pour trouver des professionnels indépendants, consultez le répertoire des comptables et des courtiers immobiliers.
Ce guide présente des renseignements généraux; il ne constitue ni un avis financier ou juridique, ni un avis religieux, ni une recommandation d’un fournisseur de financement.
Questions fréquentes
Le gouvernement canadien a-t-il approuvé les prêts hypothécaires halal?
Au 24 septembre 2026, aucune nouvelle loi fédérale ne leur est consacrée. Le budget de 2024 a annoncé que le gouvernement explore des mesures, et nous n’avons trouvé aucune mesure de suivi dans l’Énoncé économique de l’automne de 2024, le budget de 2025 ou la mise à jour du printemps 2026.
Le financement immobilier islamique est-il légal au Canada?
Des fournisseurs l’offrent sur le marché, et le budget de 2024 qualifie ce marché d’en plein essor. En pratique, sa légalité dépend du permis du fournisseur et de la rédaction du contrat : vérifiez le permis et faites examiner le contrat par un avocat.
Comment vérifier le permis d’un courtier hypothécaire en Ontario?
Dans le registre public du site de l’ARSF. Pour traiter avec des prêteurs non traditionnels ou privés, il faut un agent en hypothèques de niveau 2 ou un courtier en hypothèques.
Et au Québec?
Dans le « Registre des entreprises et des individus autorisés à exercer » de l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui encadre le courtage hypothécaire depuis le 1er mai 2020.
Le financement islamique coûte-t-il plus cher qu’un prêt hypothécaire traditionnel?
Il n’y a pas de réponse générale. Demandez le coût total en dollars et comparez-le, dans un calculateur hypothécaire, à une offre de prêt traditionnel, en tenant compte de tous les frais et de la mise de fonds exigée.