شراء أول بيت في كندا: FHSA وخطة HBP وإعفاء GST وضريبة نقل الملكية والدفعة الأولى
كل ما تدعمك به الحكومة الفدرالية والمقاطعات عند شراء أول بيت، بالأرقام الرسمية: كم تسحب من مدخراتك بلا ضريبة، وما الذي تستردّه من الضرائب، وكم تحتاج دفعةً أولى، ولماذا قد يرفضك البنك رغم أن القسط يناسبك.
يستطيع مشتري البيت الأول في كندا أن يجمع دعمًا من أربعة مصادر: حساب FHSA بسقف مدى الحياة $40,000، وسحب حتى $60,000 من حساب RRSP عبر خطة HBP، واسترداد ضريبة GST حتى $50,000 إذا كان البيت جديدًا، ثم إعفاء أو استرداد من ضريبة نقل الملكية في أونتاريو وكولومبيا البريطانية وكيبيك. وأقل دفعة أولى هي 5% من أول $500,000 من سعر البيت. أما الشروط فتختلف من برنامج إلى آخر، ولهذا يعرضها هذا الدليل برنامجًا برنامجًا.
هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة مالية أو قانونية. قبل التوقيع راجع مستشارًا ماليًا مرخّصًا ومحاميًا عقاريًا.
من هو «المشتري الأول» في نظر الحكومة؟
المعنى القانوني غير المعنى الشائع. في حساب FHSA وخطة HBP واسترداد GST الفدرالي، أنت مشترٍ أول إذا لم تسكن سكنًا رئيسيًا في بيت تملكه أنت أو زوجك خلال السنة الحالية والسنوات الأربع السابقة. معنى هذا أن من باع بيته قبل أكثر من أربع سنوات قد يُعدّ مشتريًا أول من جديد.
أما برامج ضريبة نقل الملكية في أونتاريو وتورونتو وكولومبيا البريطانية فأشدّ: يُشترط ألا تكون قد امتلكت بيتًا في أي مكان في العالم وفي أي وقت. فالقادم الجديد الذي كان يملك شقة في بلده الأصلي قد يستفيد من البرامج الفدرالية، ولا يستفيد من خصومات المقاطعة.
حساب FHSA: ادخار بخصم ضريبي وسحب بلا ضريبة
حساب التوفير المعفى من الضريبة لشراء البيت الأول (FHSA) يجمع ميزتين: ما تودعه يُخصم من دخلك الخاضع للضريبة، وما تسحبه لشراء البيت المؤهّل لا تدفع عنه ضريبة. تبدأ مساحة الإيداع بـ$8,000 في السنة الأولى، ولا يتجاوز مجموع الخصم $40,000. وما لم تستخدمه في سنة يُرحَّل إلى السنة التالية، على ألا يزيد المرحَّل على $8,000.
- شروط فتحه: أن تكون مقيمًا في كندا، وأن تكون بين 18 عامًا (أو 19 في بعض المقاطعات) و71 عامًا، وأن تكون مشتريًا أول بالتعريف السابق.
- مدته: يُغلق في 31 ديسمبر من سنة أقرب هذه الأحداث: مرور 15 عامًا على فتحه، أو بلوغك 71 عامًا، أو السنة التالية لأول سحب مؤهّل.
- إن لم تشترِ: تستطيع تحويل رصيده إلى RRSP دون ضريبة فورية. أما إن سحبته نقدًا فيُضاف إلى دخلك الخاضع للضريبة.
- السحب المؤهّل: يلزمه عقد شراء مكتوب، وتعبئة النموذج RC725 لدى المؤسسة التي تدير الحساب، وأن تنوي السكن في البيت خلال سنة من شرائه.
للمقارنة بين FHSA وTFSA وRRSP في ادخار الدولار الأول، راجع دليل TFSA أم RRSP أم FHSA.
خطة HBP: حتى $60,000 من RRSP وتسديد مؤجَّل
خطة مشتري المنازل (Home Buyers' Plan) تتيح لك سحب حتى $60,000 من حساب RRSP دون ضريبة لشراء بيت مؤهّل أو بنائه. هذا السحب قرض من نفسك لنفسك، فعليك إعادته إلى RRSP على 15 عامًا، وكل قسط لا تعيده في سنته يُضاف إلى دخلك الخاضع للضريبة.
ومن يسحب لأول مرة بين 1 يناير 2026 و31 ديسمبر 2028 يبدأ التسديد في السنة الخامسة بعد سنة السحب بدلًا من الثانية. فمن سحب في 2026 تكون 2031 أول سنة تسديد عليه.
ويجوز الجمع بين FHSA وHBP لشراء البيت نفسه، ما دمت تستوفي شروط كل منهما وقت السحب منه. فالشخص الواحد قد يصل إلى $100,000 من الحسابين معًا، إذا كان قد ادّخر هذا المبلغ فعلًا.
استرداد GST للمشتري الأول: للبيوت الجديدة فقط
بدأت وكالة الإيرادات الكندية (CRA) في مارس 2026 تستقبل طلبات الاسترداد الجديد لضريبة GST للمشترين الأوائل، أو للجزء الفدرالي من ضريبة HST. يسترد المشتري الأول حتى $50,000: كامل الضريبة الفدرالية إذا كانت قيمة البيت $1,000,000 أو أقل، واستردادًا جزئيًا يتناقص بين مليون ومليون ونصف، ولا شيء من مليون ونصف فما فوق.
- البيت: بيت جديد أو مجدَّد تجديدًا جوهريًا، تشتريه من البنّاء أو تبنيه بنفسك، وتكون أول من يسكنه. البيت المستعمل (resale) لا يشمله هذا الاسترداد.
- التواريخ: أن يكون عقد الشراء مبرمًا في 20 مارس 2025 أو بعده وقبل 2031، وأن يبدأ البناء قبل 2031 ويكتمل قبل 2036.
- المشتري: عمره 18 عامًا فأكثر، ومواطن كندي أو مقيم دائم، ولم يسبق له هو ولا لزوجه أن حصلا على هذا الاسترداد.
- التقديم: قد يخصمه البنّاء من السعر عند الإغلاق. وإن لم يفعل تقدّمه بنفسك عبر حسابك في CRA أو بالنموذج GST190 (أو GST191 لمن يبني بيته بنفسه)، وعادةً خلال سنتين من استلام الملكية.
وتذكر صفحة CRA أن أونتاريو تقدّم للمشتري الأول استردادًا من الجزء الإقليمي من HST يصل إلى $80,000. تفاصيل هذا الاسترداد وشروطه تُراجَع لدى حكومة أونتاريو. ولحساب الضريبة على السعر قبل أي استرداد جرّب حاسبة ضريبة المبيعات.
ضريبة نقل الملكية: ما تسترده في أونتاريو وتورونتو وBC وكيبيك
ضريبة نقل الملكية تُدفع مرة واحدة عند تسجيل البيت باسمك، ولا يغطيها قرض الرهن. وهي من أكبر التكاليف التي يغفل عنها المشتري الأول.
| المكان | ما يحصل عليه المشتري الأول | أهم الشروط |
|---|---|---|
| أونتاريو (ضريبة المقاطعة) | استرداد حتى $4,000، أي لا ضريبة على أول $368,000 من السعر | ألا تكون قد امتلكت بيتًا في أي مكان في العالم، وأن تكون مواطنًا أو مقيمًا دائمًا، وأن تسكن البيت خلال 9 أشهر، وأن تطلب الاسترداد خلال 18 شهرًا |
| تورونتو (ضريبة البلدية MLTT) | خصم حتى $4,475، إضافةً إلى خصم المقاطعة | الشروط نفسها تقريبًا: لا ملكية سابقة في أي مكان، وسكن خلال 9 أشهر، وطلب خلال 18 شهرًا |
| كولومبيا البريطانية | إعفاء على أول $500,000 من السعر، كاملًا إذا كانت القيمة السوقية $835,000 أو أقل، وجزئيًا حتى $860,000 | مواطن أو مقيم دائم، سكن في BC سنة متصلة أو قدّم فيها إقرارين ضريبيين خلال 6 سنوات، ولا ملكية سابقة لسكن رئيسي في أي مكان |
| كيبيك («ضريبة الترحيب») | ائتمان ضريبي قابل للاسترداد حتى $5,875 | للبيوت المشتراة من 1 يناير 2026، ولمن لم يسكن بيتًا يملكه هو أو زوجه في سنة الشراء والسنوات الأربع السابقة |
مثال من أونتاريو: على بيت بسعر $600,000 تبلغ ضريبة المقاطعة وفق شرائحها الرسمية $8,475. يُخصم منها $4,000، فيبقى على المشتري الأول $4,475. وإن كان البيت داخل حدود تورونتو فعليه ضريبة بلدية إضافية، يُخصم منها بدورها ما يصل إلى $4,475.
في كيبيك يغطّي الائتمان الجديد كامل أول $5,000 من الضريبة، ثم ربع المبلغ الذي يليها بحد أقصى $875. وأعلنت حكومة كيبيك أن الدفع المسبق سيتاح ابتداءً من أكتوبر 2026 إذا تجاوز المبلغ المستحق $1,000. تختلف نسب الضريبة من بلدية إلى أخرى، فاطلب من الموثّق (notaire) تقديرها قبل التوقيع. تجد معلومات المقاطعة في صفحة كيبيك.
الدفعة الأولى الدنيا وتأمين CMHC
الحد الأدنى للدفعة الأولى في كندا يتدرّج بحسب سعر البيت:
- $500,000 أو أقل: 5% من السعر.
- بين $500,000 و$1.5 مليون: 5% على أول $500,000 و10% على ما يزيد عليها.
- $1.5 مليون فأكثر: 20% من السعر.
إذا كانت دفعتك أقل من 20% فلا بد من تأمين الرهن ضد التعثر، ومنه تأمين مؤسسة CMHC. رفعت الحكومة الفدرالية سقف سعر البيت الذي يقبل التأمين من مليون إلى $1.5 مليون ابتداءً من 15 ديسمبر 2024. ومنذ ذلك التاريخ يحق للمشتري الأول، ولكل من يشتري بيتًا جديد البناء، أن يوزّع القرض على 30 عامًا، وهذا يخفض القسط الشهري.
| نسبة القرض إلى قيمة البيت | قسط تأمين CMHC على كامل القرض |
|---|---|
| حتى 65% | 0.60% |
| 65.01% إلى 75% | 1.70% |
| 75.01% إلى 80% | 2.40% |
| 80.01% إلى 85% | 2.80% |
| 85.01% إلى 90% | 3.10% |
| 90.01% إلى 95% | 4.00% |
مثال: لبيت بسعر $600,000 تكون أقل دفعة أولى $35,000: أي $25,000 على أول نصف مليون، و$10,000 على الـ$100,000 الباقية. يبقى القرض $565,000، أي نحو 94% من القيمة، فيكون قسط التأمين 4.00%، أي $22,600 تُضاف عادةً إلى القرض.
لكن في أونتاريو وكيبيك وساسكاتشوان تُفرض ضريبة المبيعات الإقليمية على قسط التأمين، وهذه الضريبة لا تُضاف إلى القرض، فتدفعها نقدًا عند الإغلاق. لترى القسط الشهري مع التأمين استخدم حاسبة الرهن العقاري مع تأمين CMHC.
اختبار الضغط: لماذا يُرفض طلبك رغم أن القسط يناسبك
لا يكتفي البنك بأن تقدر على القسط بالفائدة التي يعرضها عليك. في القروض غير المؤمّنة لدى المؤسسات الخاضعة للرقابة الفدرالية، يفحص المُقرض قدرتك على السداد بـ«الحد الأدنى لسعر التأهيل»: الأعلى بين سعر عقدك مضافًا إليه 2% وبين 5.25%. وقد أكّد مكتب المشرف على المؤسسات المالية (OSFI) هذه القاعدة في يناير 2026.
فإذا عُرضت عليك فائدة 4.5% فسيحسب البنك قدرتك على 6.5%. والقروض المؤمّنة لها كذلك اختبار ضغط تحدّده الحكومة الفدرالية، فاسأل المُقرض صراحةً عن السعر الذي سيختبرك عليه.
ويؤثر تاريخك الائتماني في الموافقة وفي الفائدة معًا. إن كنت قادمًا جديدًا فابدأ بـبناء الكريدت سكور قبل البحث عن بيت بسنة على الأقل.
ترتيب الخطوات قبل أن تبحث عن بيت
- افتح حساب FHSA الآن ولو لم تودع فيه شيئًا كبيرًا. مساحة الإيداع تبدأ من سنة فتح الحساب، لا من قبلها.
- احسب دفعتك الأولى الواقعية: رصيد FHSA، وما يمكن سحبه عبر HBP، ومدخراتك النقدية.
- أضف تكاليف الإغلاق: ضريبة نقل الملكية بعد الخصم، وضريبة قسط التأمين إن كانت في مقاطعتك، وأتعاب المحامي أو الموثّق، والتفتيش. خطّط لها في ميزانيتك.
- اطلب موافقة مبدئية (pre-approval) لتعرف السعر الذي يقبله اختبار الضغط.
- تعامل مع وسيط عقاري مرخّص ومحامٍ عقاري. تجد بعضهم في دليل الوسطاء العقاريين ودليل المحامين.
ومن يبحث عن تمويل متوافق مع الشريعة يجد التفاصيل في دليل التمويل الإسلامي للسكن.
أسئلة شائعة
هل أستطيع استخدام FHSA وأنا مقيم مؤقت؟
شرط فتح FHSA هو الإقامة في كندا لأغراض الضريبة، لا الإقامة الدائمة. لكن استرداد GST وخصومات ضريبة نقل الملكية في أونتاريو وتورونتو وBC تشترط أن تكون مواطنًا أو مقيمًا دائمًا.
كنت أملك شقة في بلدي الأصلي، فهل أنا مشترٍ أول؟
في البرامج الفدرالية (FHSA وHBP واسترداد GST) العبرة بالسكن في بيت تملكه خلال السنة الحالية والسنوات الأربع السابقة. أما خصومات أونتاريو وتورونتو وBC فتستبعد من امتلك بيتًا في أي مكان في العالم، في أي وقت.
هل يشمل استرداد GST البيت المستعمل؟
لا. هو مخصّص للبيت الجديد أو المجدَّد تجديدًا جوهريًا، بشرط أن تكون أول من يسكنه بعد البناء.
هل يمكن أن نستفيد أنا وزوجي من FHSA معًا؟
لكل شخص مؤهّل حسابه الخاص وسقفه الخاص. ويشترط الحساب ألا يكون زوجك قد امتلك بيتًا سكنتما فيه خلال الفترة نفسها.
متى أطلب استرداد ضريبة نقل الملكية في أونتاريو؟
يُطلب عادةً عند تسجيل البيت، وغالبًا يتولى ذلك محاميك. وإن فاتك فأمامك 18 شهرًا من تاريخ التسجيل لتطلبه عبر بوابة وزارة المالية في أونتاريو.