Acheter sa première maison au Canada : CELIAPP, RAP, remboursement de TPS, droits de mutation et mise de fonds
Toutes les aides fédérales et provinciales offertes au premier acheteur, avec les chiffres officiels : combien retirer de votre épargne sans impôt, ce que vous récupérez en taxes, quelle mise de fonds prévoir et pourquoi la banque peut vous refuser même si le versement vous semble abordable.
Au Canada, le premier acheteur peut cumuler quatre sources d’aide : un CELIAPP dont le plafond à vie est de 40 000 $, un retrait allant jusqu’à 60 000 $ de son REER grâce au Régime d’accession à la propriété (RAP), un remboursement de TPS pouvant atteindre 50 000 $ si la maison est neuve, puis une exemption ou un remboursement des droits de mutation en Ontario, en Colombie-Britannique et au Québec. La mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix. Chaque programme a toutefois ses propres conditions, et c’est pourquoi ce guide les présente un par un.
Ce guide fournit de l’information générale, pas un conseil financier ou juridique. Avant de signer, consultez un conseiller financier autorisé et un avocat ou un notaire en droit immobilier.
Qui est un « premier acheteur » aux yeux du gouvernement?
Le sens juridique n’est pas le sens courant. Pour le CELIAPP, le RAP et le remboursement fédéral de TPS, vous êtes premier acheteur si vous n’avez pas habité, comme résidence principale, un logement dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire pendant l’année en cours ou les quatre années précédentes. Autrement dit, une personne qui a vendu sa maison il y a plus de quatre ans peut redevenir premier acheteur.
Les programmes de droits de mutation de l’Ontario, de Toronto et de la Colombie-Britannique sont plus stricts : il ne faut jamais avoir été propriétaire d’une habitation, nulle part dans le monde. Un nouvel arrivant qui possédait un appartement dans son pays d’origine peut donc profiter des programmes fédéraux, mais pas des réductions provinciales.
Le CELIAPP : épargner avec une déduction, retirer sans impôt
Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) combine deux avantages : vos cotisations sont déductibles de votre revenu imposable, et le retrait admissible pour acheter une habitation n’est pas imposé. Les droits de cotisation commencent à 8 000 $ la première année, et le total des déductions ne peut dépasser 40 000 $. Les droits inutilisés d’une année sont reportés à l’année suivante, jusqu’à concurrence de 8 000 $.
- Pour l’ouvrir : être résident du Canada, avoir entre 18 ans (ou 19 ans dans certaines provinces) et 71 ans, et être premier acheteur au sens décrit plus haut.
- Sa durée : il doit être fermé le 31 décembre de l’année du premier de ces événements : 15 ans depuis l’ouverture, vos 71 ans, ou l’année suivant votre premier retrait admissible.
- Si vous n’achetez pas : vous pouvez transférer le solde dans votre REER sans impôt immédiat. Si vous le retirez en argent, il s’ajoute à votre revenu imposable.
- Le retrait admissible : il faut une convention écrite d’achat, remplir le formulaire RC725 auprès de l’institution qui gère le compte et avoir l’intention d’habiter la maison dans l’année suivant l’achat.
Pour savoir où placer votre premier dollar entre CELIAPP, CELI et REER, consultez le guide CELI, REER ou CELIAPP.
Le RAP : jusqu’à 60 000 $ de votre REER, remboursement différé
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER, sans impôt, pour acheter ou construire une habitation admissible. Ce retrait est un prêt que vous vous faites à vous-même : vous devez le rembourser dans votre REER sur 15 ans, et chaque versement non remboursé dans l’année s’ajoute à votre revenu imposable.
Si votre premier retrait a lieu entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, le remboursement commence la cinquième année suivant l’année du retrait plutôt que la deuxième. Pour un retrait fait en 2026, la première année de remboursement sera donc 2031.
On peut combiner le CELIAPP et le RAP pour le même achat, à condition de respecter les conditions de chacun au moment du retrait. Une seule personne peut ainsi mobiliser jusqu’à 100 000 $ provenant des deux comptes, si elle a réellement épargné ce montant.
Remboursement de TPS pour premier acheteur : maisons neuves seulement
En mars 2026, l’Agence du revenu du Canada (ARC) a commencé à accepter les demandes du nouveau remboursement de TPS pour les premiers acheteurs, ou de la partie fédérale de la TVH. Le premier acheteur peut récupérer jusqu’à 50 000 $ : la totalité de la taxe fédérale si la maison vaut 1 000 000 $ ou moins, un remboursement partiel dégressif entre 1 million et 1,5 million, et rien à partir de 1,5 million.
- La maison : neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures, achetée d’un constructeur ou construite par vous-même, et vous devez en être le premier occupant. Une maison existante (revente) n’est pas admissible à ce remboursement.
- Les dates : la convention d’achat doit être conclue le 20 mars 2025 ou après, et avant 2031; la construction doit commencer avant 2031 et être achevée avant 2036.
- L’acheteur : 18 ans ou plus, citoyen canadien ou résident permanent, et ni lui ni son conjoint n’ont déjà reçu ce remboursement.
- La demande : le constructeur peut le déduire du prix à la conclusion de la vente. Sinon, vous le demandez vous-même dans Mon dossier de l’ARC ou avec le formulaire GST190 (ou GST191 si vous construisez vous-même), généralement dans les deux ans suivant la prise de possession.
La page de l’ARC mentionne aussi que l’Ontario offre au premier acheteur un remboursement de la partie provinciale de la TVH pouvant atteindre 80 000 $. Les détails et conditions de ce remboursement sont à vérifier auprès du gouvernement de l’Ontario.
Droits de mutation : ce que vous récupérez en Ontario, à Toronto, en C.-B. et au Québec
Les droits de mutation (ou de cession immobilière) se paient une seule fois, au moment de l’enregistrement de la propriété à votre nom, et le prêt hypothécaire ne les couvre pas. C’est l’un des gros coûts que le premier acheteur oublie le plus souvent.
| Endroit | Ce qu’obtient le premier acheteur | Principales conditions |
|---|---|---|
| Ontario (droits provinciaux) | Remboursement jusqu’à 4 000 $, soit aucun droit sur les premiers 368 000 $ du prix | N’avoir jamais été propriétaire nulle part dans le monde, être citoyen ou résident permanent, habiter la maison dans les 9 mois et demander le remboursement dans les 18 mois |
| Toronto (droits municipaux, MLTT) | Remise jusqu’à 4 475 $, en plus de la réduction provinciale | Conditions semblables : aucune propriété antérieure nulle part, occupation dans les 9 mois, demande dans les 18 mois |
| Colombie-Britannique | Exemption sur les premiers 500 000 $ du prix : totale si la valeur marchande est de 835 000 $ ou moins, partielle jusqu’à 860 000 $ | Citoyen ou résident permanent, avoir résidé en C.-B. 12 mois consécutifs ou y avoir produit deux déclarations de revenus au cours des 6 dernières années, et n’avoir jamais possédé de résidence principale ailleurs |
| Québec (« taxe de bienvenue ») | Crédit d’impôt remboursable jusqu’à 5 875 $ | Pour les maisons achetées à partir du 1er janvier 2026, et pour la personne qui n’a pas habité un logement dont elle ou son conjoint était propriétaire pendant l’année de l’achat et les quatre années précédentes |
Exemple ontarien : sur une maison de 600 000 $, les droits provinciaux calculés selon les tranches officielles s’élèvent à 8 475 $. On en retranche 4 000 $, et le premier acheteur paie donc 4 475 $. Si la maison se trouve dans les limites de Toronto, il doit aussi payer des droits municipaux, dont il peut à son tour déduire jusqu’à 4 475 $.
Au Québec, le nouveau crédit couvre en entier les premiers 5 000 $ de droits, puis le quart du montant suivant, jusqu’à 875 $. Le gouvernement du Québec a annoncé qu’un versement anticipé serait offert à partir d’octobre 2026 lorsque le montant dû dépasse 1 000 $. Les taux varient d’une municipalité à l’autre : demandez une estimation à votre notaire avant de signer. L’information sur la province se trouve sur la page du Québec.
La mise de fonds minimale et l’assurance de la SCHL
La mise de fonds minimale au Canada varie selon le prix de la maison :
- 500 000 $ ou moins : 5 % du prix.
- Entre 500 000 $ et 1,5 million $ : 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur la portion qui dépasse ce montant.
- 1,5 million $ ou plus : 20 % du prix.
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, une assurance prêt hypothécaire contre le défaut de paiement est obligatoire, par exemple celle de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Depuis le 15 décembre 2024, le gouvernement fédéral a relevé de 1 million à 1,5 million $ le prix maximal d’une maison admissible à l’assurance. Depuis cette date, le premier acheteur, comme toute personne qui achète une maison neuve, peut étaler son prêt sur 30 ans, ce qui réduit le versement mensuel.
| Ratio prêt-valeur | Prime d’assurance de la SCHL sur le prêt total |
|---|---|
| Jusqu’à 65 % | 0,60 % |
| 65,01 % à 75 % | 1,70 % |
| 75,01 % à 80 % | 2,40 % |
| 80,01 % à 85 % | 2,80 % |
| 85,01 % à 90 % | 3,10 % |
| 90,01 % à 95 % | 4,00 % |
Exemple : pour une maison de 600 000 $, la mise de fonds minimale est de 35 000 $, soit 25 000 $ sur le premier demi-million et 10 000 $ sur les 100 000 $ restants. Le prêt est alors de 565 000 $, environ 94 % de la valeur, et la prime d’assurance est de 4,00 %, soit 22 600 $, habituellement ajoutés au prêt.
En Ontario, au Québec et en Saskatchewan, toutefois, la taxe de vente provinciale s’applique à la prime d’assurance, et cette taxe ne peut pas être ajoutée au prêt : vous la payez comptant à la conclusion de la vente. Prévoyez ce montant dans votre budget.
Le test de résistance : pourquoi on peut vous refuser même si le versement vous convient
La banque ne se contente pas de vérifier que vous pouvez payer au taux qu’elle vous offre. Pour les prêts non assurés consentis par des institutions sous réglementation fédérale, le prêteur évalue votre capacité de remboursement au « taux admissible minimal » : le plus élevé entre le taux de votre contrat majoré de 2 % et 5,25 %. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a confirmé cette règle en janvier 2026.
Si l’on vous offre un taux de 4,5 %, la banque vérifiera donc votre capacité à 6,5 %. Les prêts assurés sont aussi soumis à un test de résistance fixé par le gouvernement fédéral : demandez clairement au prêteur à quel taux il vous qualifiera.
Votre historique de crédit influe à la fois sur l’approbation et sur le taux. Si vous êtes nouvel arrivant, commencez à bâtir votre cote de crédit au moins un an avant de chercher une maison.
Dans quel ordre agir avant de chercher une maison
- Ouvrez un CELIAPP dès maintenant, même si vous n’y déposez pas grand-chose. Les droits de cotisation commencent l’année de l’ouverture du compte, pas avant.
- Calculez une mise de fonds réaliste : solde du CELIAPP, montant retirable par le RAP et épargne en argent.
- Ajoutez les frais de clôture : droits de mutation après réduction, taxe sur la prime d’assurance si votre province la prélève, honoraires de l’avocat ou du notaire et inspection. Planifiez-les dans votre budget.
- Demandez une préautorisation hypothécaire pour connaître le prix qu’accepte le test de résistance.
- Faites affaire avec un courtier immobilier titulaire d’un permis et un avocat ou notaire en droit immobilier. Vous en trouverez dans les répertoires des courtiers immobiliers et des avocats.
Si vous cherchez un financement conforme à la charia, les détails se trouvent dans le guide sur le financement islamique de l’habitation.
Questions fréquentes
Puis-je utiliser le CELIAPP si je suis résident temporaire?
La condition pour ouvrir un CELIAPP est d’être résident du Canada aux fins de l’impôt, pas d’avoir la résidence permanente. En revanche, le remboursement de TPS et les réductions de droits de mutation de l’Ontario, de Toronto et de la C.-B. exigent d’être citoyen ou résident permanent.
J’étais propriétaire d’un appartement dans mon pays d’origine. Suis-je premier acheteur?
Pour les programmes fédéraux (CELIAPP, RAP et remboursement de TPS), ce qui compte est d’avoir habité un logement dont vous étiez propriétaire pendant l’année en cours et les quatre années précédentes. Les réductions de l’Ontario, de Toronto et de la C.-B., elles, excluent quiconque a déjà possédé une habitation n’importe où dans le monde, à n’importe quel moment.
Le remboursement de TPS s’applique-t-il à une maison existante?
Non. Il vise la maison neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures, à condition que vous en soyez le premier occupant après la construction.
Mon conjoint et moi pouvons-nous tous deux profiter du CELIAPP?
Chaque personne admissible a son propre compte et son propre plafond. Le compte exige aussi que votre conjoint n’ait pas été propriétaire d’une habitation où vous avez vécu ensemble pendant la même période.
Quand dois-je demander le remboursement des droits de cession immobilière en Ontario?
On le demande habituellement au moment de l’enregistrement, et c’est souvent votre avocat qui s’en charge. Si cette étape a été manquée, vous avez 18 mois à compter de l’enregistrement pour le demander en ligne auprès du ministère des Finances de l’Ontario.